こんにちわ。ポジティブ兄さんです。
本日のテーマは「65歳で住宅ローンを組むということ」です。
QOLブログでは、生活の質（QOL）向上だけでなく、人生の質そのものを向上させるために役立つ考え方や行動を筆者の経験、書籍等で学んだ内容から私見を日々発信しています。
住宅ローンというと大体30歳前後で35年ローンを組んで繰り上げ返済しつつ60歳の退職までに完済するというイメージでしょうか。筆者は賃貸派なので現役時にマンションや戸建ての購入は考えていませんが、もし定年まで勤めあげ退職後に住む家は買うかもしれません。
その時に検討するのが、現金一括か住宅ローンを借りるか悩みます。なぜ悩んでいるのか最後まで読んでいただけると納得できると思います。
十分な資産があれば、住宅ローンを借りた方が得になる可能性がある
それでは本題です。
65歳から住宅ローンを組むということ
65歳から住宅ローンを組むなんて無謀と思えるかもしれませんが、実際住宅ローンを完済する年齢の平均は73歳だそうです。なので65歳時点で住宅ローンが残っている人は沢山いるので気にすることはありません。
ただし現状、住宅ローンを組むことができる最高年齢が65歳まで、返済期限は80歳未満としている金融機関もあるため、65歳で住宅ローンを組んだ場合、返済は15年でしなければなりませんね。
65歳時点で十分な資産があったら現金一括で購入した方がいいのではないかという意見もあると思います。筆者も基本的に同じ考えなのですが、次の条件を満たすなら物件を購入する際に65歳で住宅ローンを借りるかもしれません。
65歳で住宅ローンを借りる条件
資産の4％が住宅ローンの支払いを上回っている
具体例として、資産5000万円あり、その4％200万円が、年間の住宅ローンの額を上回っている状態ですね。これはインデックス投資の出口戦略である「4％ルール」をベースにしています。4％ルールとは簡単に言うと資産（株式と債権は1:1）の4％を毎年取り崩していけば、96%以上の確率で30年資産が持つという研究です。補足するとこの研究に参加した人の中央値は資産が8倍になったという結果もあります。
つまり、65歳時点の資産から4％取り崩した額が住宅ローン（年間）より多ければ、理論上は手元の資産を減らすことなく家を手に入れることができます。
注意点は、ある程度まとまった資産でないと購入できる物件が限られることと、暴落などによって住宅ローンの方が高くなる年もあることです。
4％の取り崩し額は元の資産の量に比例します。取り崩せる金額が小さければ、購入できる物件の価格上限も下がります。また、65歳時点での資産額は一定ではありません。相場は上がったり下がったりを繰り返し、時には暴落なども起きます。なので、取り崩し額ギリギリまでの住宅ローンを組むのはリスクが高いかもしれません。
本日は老後の住まいに関する妄想そして皮算用をしてみました。
こんな上手くいくかなぁと思う一方で、現代の利回りが未来も続いていれば選択肢の一つになり得るんじゃないかと思います。現金一括で買えるんだけど、あえて住宅ローンを組むという選択肢ですね。なりより手元の資産が減りませんし、逆に微増していく可能性もあります。
本日の記事が、定年退職時に住宅ローンを組むきっかけになれば嬉しいです。
それでは！
